一、2025上半年上海地产市场热搜
1、2025年上海临港新片区公布重大项目清单 总投资额达5067亿元
1月23日，2025年中国（上海）自由贸易试验区临港新片区重大项目清单公布。今年，临港新片区计划实施116项重大项目，总投资额高达5,067亿元人民币，年度计划投资额为565亿元。
项目覆盖产业科技、商业办公、市政能源、生态环境和社会民生等多个领域，其中产业科技类项目59项，商业办公类13项，市政能源类15项，生态环境类9项，社会民生类20项，另有预备项目13项。
2、上海徐汇东安新村旧改首宗宅地以总价83.5亿协议出让 楼面价12.61万元/平米
3月26日，上海市徐汇区东安新村旧改项目共规划了3宗宅地，将分别进行协议出让、产权交易2步流程。
据了解，首宗拟协议出让地块为徐汇区C030301单元127b-23地块，土地面积25,179.34㎡，容积率2.63，地上计容建筑面积66,221.66㎡。中小套型比例和公租房要求均为0。
地块出让总价83.5亿元，楼面价126,092元/㎡，意向用地者为上海新枫安企业发展有限公司（股东为上海徐汇城市更新建设发展有限公司——上海城更公司持股60%、徐汇城投持股40%）。
3、上海虹口北外滩核心区地块调整 商住用地变身豪宅项目
4月15日，上海市虹口区规划和自然资源局对外公布了北外滩地区控制性详细规划的局部调整初步成果。此次调整涉及hk314、hk315、hk319街坊，其中hk315-11地块（原hk315-08地块）由商办用地变更为住宅用地，该地块朝南面对北外滩中心绿地和北外滩核心区摩天大楼群，有望成为北外滩超级地王、超级豪宅。
hk315-11地块位于东至丹徒路、南至东余杭路、西至高阳路、北至周家嘴路，用地性质为住宅用地，面积达19,446平方米，容积率为2.5，地上建筑面积为48,615平方米。按照套均300平方米计算，可建160套住宅；按套均400平方米计算，则可建120套住宅。该地块限高100米，其优越的地理位置和景观资源，使其具有成为北外滩地区高端住宅项目的潜力。
4、雷克萨斯以13亿余元摘得上海金山地块 已在沪成立独资公司
4月15日，上海土地交易市场信息显示，雷克萨斯（上海）新能源有限公司（以下简称“雷克萨斯”）于4月1日成功竞得上海市金山区一宗工业用地。该地块位于金山区JSS3-0405单元24-05地块，占地约112.78万平方米，容积率2，成交价13.534亿元人民币。
此次出让的地块东至金灿路，南至规划绿地，西至金拓路、规划绿地，北至顺业路、规划绿地。地块出让年限为工业用地50年，准入产业类型包括新能源汽车整车制造(C3612)、锂离子电池制造(C3841)、其他电池制造(C3849)。这一地块的成功竞得，将为雷克萨斯在上海的新能源汽车及电池制造业务提供重要支撑。
雷克萨斯（上海）新能源有限公司成立于2025年2月18日，法定代表人为KATOTAKERO（加藤武郎），注册资本1,071亿日元，类型为有限责任公司（外国法人独资）。根据出让公告要求，该地块项目投资强度为842万元/亩，这意味着雷克萨斯上海工厂在该地块的固定投资将不低于142.4亿元人民币。
5、上海迪士尼蜘蛛侠主题园区5月19日动工
5月19日，上海迪士尼蜘蛛侠主题园区破土动工，这是上海迪士尼乐园最新主要扩建项目。
蜘蛛侠主题园区是乐园内首个大型漫威主题景点，将带来全新沉浸式娱乐体验。其毗邻“疯狂动物城”，设有惊险高速过山车项目。
6、上海市国资委出台政策规范企业不动产租赁管理办法
6月25日，上海市国资委近日出台了《上海市国资委监管企业不动产租赁管理办法》，进一步健全制度体系、优化管理机制、强化分类施策，指导企业有效盘活空置资产，减轻承租户经营压力，激发城市商业活力。
据悉，本次上海市国资委制定并出台的《管理办法》，进一步明晰适用范围，细化标准，优化流程，强化监管企业主体责任，在规范性前提下给予监管企业自主灵活性。通过规范租赁方案要求、严禁违规行为、界定“可不公开招租”情形等举措，严守招租合规底线，提高租赁行为的规范性。通过完善长租决策流程、畅通合同变更通道、简化一般事项决策等措施，优化租赁管理程序，激发企业主体与市场配置活力。指导推动租赁平台提升运营服务水平，压缩交易时间，降低交易成本，促进监管企业不动产租赁工作更加公开透明、公平公正、提质增效，助力营造规范有序、灵活高效的市场环境。
7、上海兴业太古汇路易威登“巨轮”建筑揭幕
6月25日，上海兴业太古汇吴江路路口的路易威登“巨轮”建筑正式亮相。
据悉，这座独特的船型建筑，以其装饰Monogram图案的船首和层叠式顶层结构，成为路易威登全球唯一的全新概念地标。
据了解，项目总面积1,600平方米，外部为基于游轮特征的建筑造型，内部构建三层复合型体验空间，开创性地融合“展览+精品店+餐饮”三种业态。
8、上海恒隆广场扩建项目封顶 预计2026年下半年开幕
6月26日，恒隆宣布，上海恒隆广场的扩建部分顺利封顶，预计2026年下半年开幕。
据介绍，扩建部分的低层独立建筑将为上海恒隆广场综合体新增约3,080平方米的地面楼面面积，使可租赁零售面积增加13%。项目预计于2026年年中竣工，并于同年下半年正式开幕。
此次扩建部分作为上海恒隆广场的三期发展项目，将与现有综合体的高端商场及两座甲级办公楼（总楼面面积达21.33万平方米）实现无缝衔接，三期发展项目还包括南阳路一侧约3,850平方米的公共空间。
二、2025上半年上海土地市场回顾
据办办网数据研究中心最新统计，2025上半年上海土地市场经营性用地供应呈现稳健增长态势。全市累计新增挂牌经营性用地121幅，总出让面积达396.68万平方米。市场延续上行趋势，挂牌面积环比2024下半年增长2.49%，同比2024上半年增幅达16.16%。
市场总起拍价表现则出现分化，上半年累计起拍总价为818.43亿元，环比2024下半年回调16.94%，但同比2024上半年仍实现74.95%的大幅增长，这一变化反映出市场正处于价格结构的调整优化期。
在细分市场中，涉办用地在一季度挂牌了19幅涉办用地，其中有14幅是组合出让。出让面积总计24.16万平方米，仅占市场总量的6.09%，体现其补充性地位。进一步观察发现，涉办用地的出让面积同比2024上半年增长了24.69%，但环比2024下半年大幅下滑了70.39%，供应态势有所收窄。
19幅涉办用地的起拍总价为111.98亿元（含组合出让中的其他地块），占当季市场13.68%的份额，环比出现56.66%的大幅下滑，但同比暴增1,078.63%。
2025上半年上海土地市场累计成交土地123幅，成交总面积381.03万平方米，环比2024下半年下滑5.55%，但同比2024上半年增长14.31%，显示市场基础依然稳固。值得关注的是，虽然成交量走低，但成交总金额达711.24亿元，在环比下降38.45%的同时，同比却逆势增长45.21%，凸显出市场整体价值的提升和较强的韧性。
上半年共成交19幅涉办用地，其中14幅为组合出让模式，总成交面积24.16万平方米，环比下降69.88%，同比2024上半年下滑7.72%。在成交金额方面，涉办用地总成交额近36.63亿元，虽然环比回落82.00%，但同比仍保持64.65%的可观增幅，进一步印证了市场对优质办公类土地的持续看好。
从时间维度观察，2025上半年上海涉办用地成交主要集中在3月份，形成单月爆发点，不仅以绝对优势成为上半年涉办用地“成交面积之王”，更凭借突出的成交金额彰显其峰值期。
从空间分布来看，本季度涉办用地成交展现出极强的区域集聚效应。数据显示，除浦东新区成交2幅地块，黄浦和宝山各自成交1幅地块外，其余15幅地块均密集分布于青浦区，区域集中度高达78.95%。青浦这15幅地块总成交面积达19.09万平方米，贡献了21.76亿元的成交金额。这种高度集中的区域分布格局，既反映了重点区域的土地供应策略，也体现了市场对青浦区域价值的高度认可。
综合分析表明，2025上半年上海涉办用地市场呈现出“3月集中发力、青浦绝对主导”的鲜明特征。3月份成交的集中放量与青浦区域的绝对主导，共同勾勒出当前涉办用地市场的热点分布图，为市场参与者提供了清晰的价值坐标与投资指引。
三、2025上半年上海办公租赁市场需求解析
1.企业办公选址区域需求
2025上半年，根据办办网最新数据显示，企业选址需求持续向头部区域集中，浦东作为上海商务办公“首选区域”的地位持续强化，企业需求占比达33.76%，环比显著提升，同比增幅亮眼。
浦东、闵行、徐汇、长宁、黄浦构成需求市场第一梯队，合计市占率攀升至71.97%，同环比双增，奠定市场基本盘，资源虹吸效应持续强化。
梯队内部分化明显：浦东与长宁的同环比需求均呈上升态势，增长动能强劲；闵行、徐汇、黄浦的同环比走势分化，但整体贡献头部集聚效应。企业选址逻辑更趋理性：优先锁定核心商务区，以区位能级匹配企业发展需求，推动市场分化进一步加剧。
2、企业办公选址租金需求
2025上半年上海办公租赁市场呈现明显的价格分层特征，企业租赁策略升级：从成本敏感转向“成本-品质”动态平衡，推动产品服务精细化迭代。
基础型价格（2-4元/㎡·天）和中端价格（4-6元/㎡·天）的办公项目分别以25.61%和26.34%的需求占比稳居基本盘，虽然同环比数据有分化，但仍然印证市场刚性需求韧性。浦东成为该价格区间段绝对承载区：成熟商务配套+交通网络+产业生态，吸引成长型企业密集入驻。
高端价格（10元/㎡·天以上）的需求占比跃至11.29%，同环比双增释放强劲动能。五大核心区（浦东、静安、黄浦、闵行、徐汇）垄断全市66.62%的高端需求，区位稀缺性价值凸显。
3、企业办公选址户型需求
2025上半年上海办公租赁市场呈现 “中小型基底松动，中型面积需求扩张”的转型趋势。
200㎡以下户型需求占比43.35%，仍居首位，但同环比双降。该户型需求市场区域集中度突出，浦东（26.80%）、静安（15.27%）、黄浦（10.99%）、徐汇（8.47%）和闵行（8.29%） 5区合计垄断69.82%份额。成熟商务配套吸引成本敏感型中小企业聚集，但需求总量收缩倒逼区域升级服务。
500-1000㎡户型需求环比激增3.6个百分点，成为增长极。
1000㎡以上的大面积办公需求占比持续回落至14.37%，成本优化策略下总部集约化趋势加速。
大户型需求市场仍然锚定核心区域，浦东（25.54%）、静安（15.71%）、黄浦（11.41%）徐汇（8.61%）和闵行（7.54%） 5区同样占据全市68.81%的大户型需求，头部区域在满足企业总部形象需求上具备不可替代性。
4、企业办公选址轨交需求
据办办网最新热点统计数据显示，2025上半年上海轨道交通沿线办公市场呈现显著分化态势。其中，轨交9号线凭借其战略性的城市布局和成熟的商务配套，成为企业选址的黄金走廊，充分彰显了其作为城市交通主动脉的商业价值。
办办网分析，轨交9号线的火热反映了企业选址的新趋势：在注重商务成本控制的同时，更看重轨交枢纽的辐射能力与成熟商圈的资源集聚效应。特别是芳甸路至七宝段，凭借其完善的商业配套和品牌效应，成为金融、专业服务等高端产业的首选之地。
另外值得关注的是，核心轨交线路租金梯度明显，轨交4号线以3.72元/㎡·天的沿线均价位居租金榜首，轨交13号线（3.54元/㎡·天）与轨交12号线（3.44元/㎡·天）分列二、三位。陕西南路站问鼎单站租金冠军，凸显传统CBD的持续吸引力。
5、市场需求主力行业类型
根据上半年市场数据，专业服务业、金融业、TMT（科技、媒体、通信）产业及制造业成为驱动写字楼租赁需求的核心力量，合计贡献了65.90%的市场需求。
四、2025上半年上海办公租赁市场租金走势
2025年上半年，上海办公租赁市场延续调整态势，整体呈现供需关系持续宽松的格局。在新增供应继续放量与需求端持续疲软的双重压力下，全市平均租金水平进一步下行。
市场整体租金表现
环比下跌：全市平均租金环比下降1.36%。
同比跌幅扩大：同比跌幅较前期进一步扩大至2.10%。
市场主导方：市场仍处于租户主导的深度调整阶段，租方议价能力相对增强。
核心商务区展现抗跌韧性
尽管整体市场租金承压明显，核心商务区凭借其稀缺性、成熟配套及稳定的高品质租户基础，展现出显著的市场抗跌韧性，租金水平相对坚挺：
区域标杆：静安区以4.91元/㎡·天的租金领跑全市。
核心梯队：徐汇区（4.87元/㎡·天）与黄浦区（4.83元/㎡·天）紧随其后。
价值凸显：上述区域共同构成了上海高租金梯队的核心，突显了成熟优质商圈在市场波动周期中稳定的资产价值和持续的吸引力。
五、2025上半年上海办公租赁市场供需侧解析
据办办网数据显示，2025上半年上海全市办公空间供应量环比增长3.61%，同比增幅达8.37%。这一显著增幅进一步加剧了市场的整体去化压力。
新增供应呈现不均衡的区域分布，浦东、闵行、徐汇三大核心区构成绝对主力，合计贡献全市供应量的48.33%，形成突出的“金三角”集聚效应，其他区域的供应则相对有限。
上半年全市办公租赁需求量呈现温和复苏态势，具体表现为需求量环比微降0.10%，同比增长1.46%。这一数据反映出企业在扩张及租赁决策上仍趋于谨慎。
租赁需求同样表现出强烈的区域集中性，高度汇聚于浦东、闵行、徐汇及静安四大核心商务区，这四大区域合计吸纳了全市55.09%的租赁需求，是市场需求的主要引擎。这些核心区凭借其成熟的商业配套、强大的产业集聚效应及丰富的高素质人才资源，持续吸引企业入驻，形成了供需两端均较为活跃的良性市场生态，展现出较强的韧性与吸引力。
六、2025上半年上海企业空间流向综合指数排名
指数解读：
浦东继续领跑上海企业空间流向综合指数排名榜，区域楼盘总量、供应量和需求量冠绝全市，同时以成熟商务生态和全产业链集聚优势，在市场中奠定不可替代的核心枢纽地位。
徐汇排名高位，区域内高端商务氛围驱动总部型租户聚集，项目品质与租户层级持续领跑市场。
闵行表现稳健，便利的交通枢纽加上高性价比，吸引成本敏感型企业，中型企业及分支机构纷纷入驻。
静安凭借稀缺价值锚点实现良性市场生态，租金表现成全市标杆。
非核心区陷“多重挤压”，需求增长失速，存量积压，租金跌幅扩大，空间资产价值承压。
七、展望2025下半年
下半年，上海办公楼市场预计将迎来更多的新增供应，去化压力显著，空置率可能进一步上升。
租金将延续下行通道，租户议价空间有望扩大，区域分化也可能随之加剧。
2025年下半年上海办公楼租赁市场将在“量增价跌”中深化洗牌，但政策红利与区域产业导入将催生细分赛道机遇。市场能否触底回升，取决于供应消化速度与新兴产业培育成效，现阶段仍需以精细化运营穿越周期。
办办网数据研究中心编制
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