当2025年11月28日“商业不动产REITs试点”政策发布的消息刷屏资本圈后，外界第一反应是：房地产行业的“第三条出路”终于被正式打开。然而，更敏锐的投资人将注意力放在了另一个问题上——在商业REITs、IDCREITs、科创园REITs全线扩容的大背景下，中国到底有多少企业能够真正承接如此庞大而专业化的资产证券化需求？
答案并不多。而在少数具备体系化能力的玩家中，首程控股（0697.HK）显得尤为突出。
因为在REITs从“基础设施时代”迈向“广义不动产时代”的关键拐点，市场比拼的已经不再是“资产数量”，而是更立体的“体系能力”——资产经营能力、资本运作能力、基金管理能力、跨场景整合能力。而这正是首程控股的独特优势所在。
一、政策发布当晚：资本圈讨论的不是房企，而是谁能承接新资产端
在政策落地的瞬间，整个房地产行业看到了久违的希望。商业物业、城市更新项目、总部园区、文旅商业、产业综合体……均有望通过REITs打通退出机制，实现资产盘活。
但资本市场的专业讨论却更冷静、也更本质：“能否发行商业REITs，不取决于你有没有商业资产，而取决于你有没有能力让这些资产长期稳定运营。”
资产经营、现金流稳定、可扩募性、基金管理经验、REITs发行操盘能力……商业REITs的成功，本质上依赖一个“全链路的产业运营体系”。放眼全国，真正具备这一体系的企业凤毛麟角，其中最被机构关注的，就是产业运营和基础设施投资双轮驱动的首程控股。
在商业不动产、IDC、科创园区等多个赛道同时迎来政策利好时，首程控股已经提前布局、长坡厚雪，其全链条能力在这一次政策扩容中显得格外稀缺。
二、首程的REITs全产业链闭环是怎么形成的？
REITs的竞争本质不是“卖资产”，而是“经营资产”。首程的REITs能力体系来自其长期深耕基础设施资产运营的底层功夫，这一体系主要由四条主线构成：
1.Pre-REITs标准打造：可证券化资产从经营端开始塑造
首程长期运营停车场、园区、商业综合体、数据中心等多类型资产，其产品结构天然具备可证券化特征。高出租率、可复制运营模型、稳定现金流、清晰成本结构，这些Pre-REITs的关键要素在首程体系内都已形成标准化能力。
换言之，首程不仅“接得住资产”，还“养得好资产”。
2.资产运营能力：稳定收益率是REITs的生命线
首程多年深耕基础设施运营，从北上广机场停车场到科创园区、从商业中心到智算中心，均建立了成熟的规模化运营体系。资产运营越强，REITs越具扩募能力；运营越稳定，分红越可持续。
这恰恰是商业REITs最核心的价值所在。
3.REITs发起与退出能力：多单成功发行形成先发壁垒
首程参与了消费REIT、能源REIT、数据中心REIT、科创园REIT等多类型产品，既是资产运营方，也是产业投资人，更是长期战投者。丰富的发行经验意味着：对监管要求理解深；与交易所、基金管理人、原始权益人协同顺畅；能高效推进商业不动产REITs落地。
具备成熟操盘能力的产业方极为稀缺，而首程是其中的头部力量。
4.平准基金——百亿资金池，为新资产类别提供承接能力
首程与国寿投资、财信人寿共同设立的100亿元平准基础设施基金，正成为未来商业REITs战略配售的关键力量。资金+产业资源+场景能力，让首程具备“快速响应项目、稳定承接发行”的市场能力。
由此构成的核心竞争力是：“中国REITs扩容时代，不是简单比资产，而是比体系。而首程是国内少数拥有完整REITs体系的产业方。”
三、商业不动产REITs与首程布局完美协同：多赛道齐发力，构建高能级资产池
商业REITs的扩容不是孤立事件，而是与首程多年布局自然形成协同效应。
1.奥莱REIT（中金唯品会奥莱REIT）——首程切入消费商业核心资产
首程通过平准基金参与投资奥莱REIT，使其成为商业不动产REITs时代的自然受益者。奥莱业态稳定的客流与分红属性，也预示消费商业将成为REITs扩容的主力。
2.凯德商业REIT——首程与国际顶级不动产集团建立深度合作
与凯德商用的合作不仅带来优质商业资产，更带来国际REITs运营经验，使首程具备跨周期的商业运营能力。
3.城市更新+长租社区——可自然转化为商业REITs的资产池
首程在北京等重点城市的城市更新与长租业务，正对应商业REITs未来第二梯队的核心供给来源。
4.数据中心REITs、科创园REITs——从新基建到高科资产的全面布局
数据中心、科技园区本身就是“经营性不动产”的高质量资产，是REITs扩容中的明星赛道；首程更是这两个赛道的主导产业投资人。
这意味着：首程已经形成“商业+科创+数字经济”三线并举的REITs资产矩阵，是国内最具扩容潜力的产业玩家之一。
四、政策落地后的竞争格局：为什么说这是产业运营方的胜利？
新政落地后，哪类企业能快速从中受益？本质要看三方共同的能力矩阵：
在这场结构性升级的竞赛中，决定REITs成败的关键不再是“谁拥有资产”，而是“谁能把资产运营得最稳定、最可持续、最具证券化潜力”。
因此：“这一轮商业REITs扩容，将是属于产业运营方的胜利。”
展望未来三年：首程具备连续供给能力，有望成为中国首批“广义不动产资产运营巨头”
未来三年，中国REITs市场的变化将高度可预期：
1.商业REITs将成为新增量最大赛道：购物中心、社区商业、奥莱、文旅商业将逐步加入发行名单。
2.数据中心REITs将持续放量：算力需求暴增，使IDC成为最具扩容弹性的资产类别。
3.科创园区REITs将规模化出现：科创资产具有政策支持与长期需求双重红利。
4.城市更新REITs会形成定期供给机制：地方政府主导的更新类资产，将成为REITs稳定的来源。
而在这些赛道中，首程控股均已提前布局，形成了从资产运营、资本运作到基金管理的完整体系，是全国少数能够在多个REITs赛道连续供给资产的产业方。首程控股已不再是一家单一的基础设施公司，而正在成为中国第一批真正意义上的“广义不动产资产运营巨头”。
