——新消费理念诞生，为零售物业市场注入活力
上海，2025年9月25日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行今日发布2025年《大中华区零售物业供应/需求核心趋势》研究报告。报告显示：截至2025年二季度，中国15个主要城市的中高端商场存量达到1.17亿平方米。过去一年，在政府的利好政策下，中国优质零售物业市场展现出强大的韧性。但受消费信心尚未完全恢复的影响，二季度大中华区15个主要城市的整体空置率小幅上升至11.1%。
大中华区17个城市核心市场供应/需求速览（2025年二季度）
资料来源：戴德梁行研究部
戴德梁行中国区商业部董事总经理甄仕奇表示：“在政策刺激下，2025年上半年消费环境边际有所改善，主要体现在消费者信心有所恢复、消费品零售总额增速提升。得益于情绪消费、质价比消费的驱动，中国消费市场展现出强大的韧性。在全新的消费环境下，中国消费市场格局正在经历重塑，新消费群体的崛起，以及新场景、新业态的诞生，让这次重塑值得期待。”
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示：“今年以来，提振消费政策效果持续显现，消费市场稳步增长。随着消费需求和消费结构的升级，中国消费市场的新空间将不断向外拓展。为了满足消费者日益多样化、个性化的需求，零售行业不断推出新的商业模式、商业场景、服务内容、以及零售业态。”
零售物业运营方正充分回归消费者视角，捕捉消费新趋势，创新经营模式，深挖消费潜力，以迎接新一轮增长机遇。中国零售物业市场供应与需求方面，主要有以下发展趋势:
存量物业焕新升级
文旅消费持续火热
情绪消费下的潮玩崛起
健康消费成为主流。
展望未来，政府持续的“扩大内需”、“提振消费”等相关政策也为市场多方预期提供了利好支撑，市场情绪逐步回稳。随着政策向消费端的不断传导，叠加新兴消费的良好表现，大中华区零售市场有望持续向好。
北京
截至2025年上半年，北京零售市场总存量为1,873万平方米，其中购物中心存量为1,686万平方米。
虽然经济下行压力带来的消费降级现象持续给各项目及品牌带来较大的运营压力，但过去一年在政策层面的支持下，北京各商圈及项目也在积极进行品牌更新及升级，同时通过沉浸式的场景打造、主题活动及线上线下数字化服务等方式吸引客流，提升消费者的粘性，整体市场基本保持平稳。
截至2025年上半年，北京零售市场核心商圈标杆项目首层平均租金报价为人民币2,130元每月每平方米，空置率为10.5%。
2025年下半年，北京零售市场预计仍将有50万平方米左右的新增供应计划投放市场，远郊区域的新建项目及传统商圈的城市更新类项目仍是供应主力。
此外，根据6月最新印发的《北京市扩大时尚消费专项行动方案》，未来商圈、商场的升级改造，消费场景的创新，首店品牌的引入，及对国潮和老字号品牌的支持等都将是激发市场消费潜力的主要手段。
上海
过去一年，上海消费市场持续升温。据上海市统计局数据，2025年1—5月，上海市实现社会消费品零售总额6,872亿元，同比增长1.4%。与这些积极指标相呼应，2024年下半年和2025年上半年，新项目的落成为上海全市中高端购物中心市场带来161.2万平方米零售面积，使市场总存量扩大至约2,499万平方米。
由于大量的新增供应入市，上海市中高端零售物业市场整体空置率同比上升0.2个百分点，至9.5%。2025年第二季度，上海中高端购物中心首层平均租金报价同比下降4.2%至人民币728.7元每月每平方米，主要被位于郊区的新项目具有市场竞争力的租金所拉低。随着大量新增供应持续入市，上海零售物业市场面临洗牌局面。为了迎合消费者不断升级的需求，众多老旧零售物业积极调整市场定位、业态组合和物业设施。
展望未来，鉴于大量的新项目将于2025年下半年入市，知名开发商旗下的成熟物业将继续受到国际及知名品牌的青睐。而若干老旧的零售物业将面临来自邻近新项目的激烈竞争。
深圳
过去一年，部分因工程或招商延期的项目重拾进度，另一方面，消费市场呈现恢复性增长态势，以及需求端的新亮点也提升了运营商对项目开业的信心。2024年下半年至2025年上半年，深圳零售市场迎来共计87.8万平方米优质购物中心的集中供应。深圳优质购物中心市场存量较去年同期大幅上升13.3%至747.7万平方米。
总存量扩大令深圳优质购物中心密度进一步加大，同时社区型商业、写字楼商业配套等设施的完善也陆续分流消费需求，导致市场竞争激烈。2025年二季度末，深圳优质购物中心最优层平均租金录得每月每平方米761.6元，同比下降6.2%；全市优质购物中心整体空置率同比上升0.7个百分点至9.1%。
截至2027年末，深圳预计将有约126.4万平方米的优质购物中心计划入市，未来供应无疑将加剧市场竞争并对租金形成压力。深圳将从稳就业、增收入等方面着手稳预期、提升居民的消费能力，这一系列举措有望降低宏观环境的不确定性对整体消费意愿造成的负面影响，为改善民生、稳定经济提供保障。
广州
2024年下半年至2025年上半年，广州新增优质购物中心44.3万平方米，推动总存量突破600万平方米。新增供应87%分布于非中心城区，加速零售版图外拓。
尽管消费需求恢复势头良好，品牌扩张策略仍趋审慎，叠加非核心区新项目仍处于招租爬坡期，全市空置率较去年中上升1.9个百分点至9.2%。面对租赁需求趋缓，部分项目通过调整核心商铺租金吸引优质资源，优质购物中心平均租金较去年中下降6.1%至每月每平方米672.6元。政策推动下，首店经济表现亮眼，近一年引进各类首店85家，同比增长70%。
预计2025年下半年至2026年将新增97.6万平方米优质购物中心，番禺、荔湾商圈占比近四成。此外，广州政策环境持续优化，6月份出台了《提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，旨在全方位激活消费市场；同时也出台了针对市内免税店、银发经济及餐饮业的支持政策。系列举措有望进一步激发市场活力，巩固消费复苏动能。
成都
过去一年成都消费提振行动效果明显，有力的支撑了成都优质零售物业市场的健康发展。2024年下半年至2025年上半年，成都共录得4个项目入市，为全市优质零售物业市场带来约45.2万方新增供应，推升存量达到约850万平方米。
受部分项目大规模调场和新开业项目空置率较高的影响，截至2025年第二季度，成都优质零售物业市场空置率同比去年二季度上浮2.9个百分点至8.93%。在空置率承压的情况下，全市最优层租金同比下降3.4%至每月每平方米586.62元。
受经济影响，成都部分未来供应项目或处于停工状态，或暂缓入市，因此，成都优质零售物业新增速度势必将有所放缓。今年以来，《2025年成都市提振消费专项行动实施方案》等多份促消费文件陆续印发，这将有助于扩大城市消费能力，同时释放出多样性、差异化的消费潜力，从而全方位地提振成都消费市场。
杭州
过去一年，杭州坚持“扩内需，促消费”，出台系列提振消费政策，开展多项促消费活动，以消费新引擎释放城市活力；但当前国际环境更加错综复杂，有效需求仍显不足，经济回升向好的基础还需蓄力加固。
2024年下半年至2025年上半年，杭州优质零售市场迎来六大商业项目的正式开业，共计新添体量约38万平方米。零售市场进入新一轮的提质焕新，各商业体通过升级，为消费者提供更加丰富多元的购物体验，同时，首发首店密集“上新”，二次元、宠物店等不断涌现的新业态新模式，为消费提质扩容拓展了新空间。
2025年上半年杭州零售市场疲软，商业体供应“冷清”是市场周期、企业策略与竞争格局共振的结果：消费疲软和存量高企迫使开发商转向轻资产与存量优化；头部项目的延期进一步压缩新开数量。杭州商业格局将进入新一轮迭代周期，但短期仍需消化存量压力。叠加消费复苏缓慢，企业更倾向审慎观望，而非激进扩张。
香港
过去一年香港入境旅客数字持续上升，然而，来港旅客的消费模式日趋审慎，更重视文化体验和性价比，香港零售表现未见伴随旅客数字增加而明显改善。今年1至6月香港零售业销售货额总计1,851亿港元，按年跌3.3%，其中，以往深受旅客欢迎的高端零售类别首当其冲。
旅客与本地居民消费模式的结构性改变导致部分零售商无所适从而被迫离开市场。各区空置压力上升，截至2025年第二季度，一线街区平均空置率升至9.7%，促使整体街铺租金和餐饮租金水平受压。
不过，当前具有吸引力的租金水平，鼓励了更多大众化的零售品牌和新兴品牌进驻核心零售地段，带动核心街区的租赁活动，并促使零售市场进入“租户洗牌”的阶段，为零售市场迎来更多元化的商户组合。另一方面，政府将继续积极推动世界级大型活动和演唱会，有望吸引更多国际旅客来港观光消费；预计2025下半年一线街铺及餐饮租金有望大致维持平稳，2025全年或轻微调整约 -1% 至 -3%。。
台北
2024年疫情复苏红利逐渐式微，台北主要商圈市况回归常轨，零售市场维持稳定发展，品牌朝向中长期经营的展店策略；大巨蛋开幕为忠孝商圈带来话题与人潮，中山、西门则凭借日常休闲与观光支撑，市况稳定，空置率维持低档。
2025年上半年市况延续稳定格局，各商圈租金及空置率持平，惟忠孝商圈大巨蛋话题效应能否持续，仍需观察后续表现。
展望2025下半年，全球经济不确定性及海外旅游分流国内消费情况预期持续，加上LaLaport南港、dream plaza等新商场陆续开幕，零售市场供给竞争加剧。主要商圈市况虽可望维持稳定，仍面临人流分散的挑战。未来商圈发展将聚焦于优化街区消费体验、加强品牌内容更新；同时，市场已出现微型店面与灵活租赁等形式，透过提升空间使用效率与租赁弹性，以维持商圈整体吸引力。
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