上海，2025年7月31日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行今日发布《中国生命科学核心趋势洞察》报告。本报告基于我们对中国生命科学领域专业人士进行的深度访谈及调查。报告显示，中国的生命科学产业正在经历一个转型阶段，由进步政策、突破性创新、有影响力的生命科学公司的出现和战略区域发展驱动，并深入探讨了塑造该领域的最新趋势。
政策环境——国家与地方推动因素
2024-2025年实施的改革显著加速了行业发展。国家层面，中国放宽了基因和细胞治疗领域的外资投资限制，并允许在主要城市设立外商独资医院。数据保护和营销市场独占期等监管激励措施改善了创新药物的市场准入。地方层面，北京、上海、深圳、广州和苏州等城市正推出定向补贴、快速审批通道和生态体系建设计划，直接助力生物技术发展。
行业创新与企业成长
中国生命科学企业正从仿制药生产转向创新疗法。康方生物、百济神州、亘喜生物、传奇生物等公司已成为全球参与者，在CAR-T细胞疗法、双特异性抗体和人工智能辅助研发领域处于领先地位。这些企业不仅将前沿治疗商业化，还吸引了国际投资和许可协议，强化了中国在全球生命科学领域的地位。
房地产开发与区域枢纽
苏州生物医药产业园（BioBAY）、上海张江高科技园区、广东生物岛创新中心等创新枢纽是区域集聚的核心。这些枢纽提供端到端支持，包括共享实验室、风险投资接入、符合GMP标准的设施以及与学术和临床网络的紧密联系。成都、宁波等二线创新城市的崛起进一步扩展了增长走廊。
生命科学领域"研发+制造+服务"一体化生态系统
资料来源：戴德梁行研究部
业主视角——演变的房地产模式
房地产开发商和业主正通过轻资产模式、灵活租赁及高规格实验室和生产空间适应行业特定需求。一线城市面临饱和，但中西部地区需求稳健。开发商正纳入先进可持续性和合规性功能，以满足日益增长的监管和ESG要求，尤其在GMP和洁净室环境中。
数字化、环境政策及差异化租户策略正在塑造表现。运营商现在聚焦集成生态系统，通过平台将租户与研发服务、政策优惠和技术合作伙伴连接。
租户视角——增长、创新与挑战
生命科学租户正应对监管改革、合规要求提升及市场竞争加剧。许多企业正实现生产和研发本地化，利用区域补贴并投资人工智能创新平台。租户寻求灵活性、人才与基础设施的邻近性，以及支持加速创新和运营敏捷性的研发与制造共址。
房地产方面，需求最旺盛的是GMP认证实验室、模块化生产设施和共享创新平台。租户强调区位优势、可持续性认证（如LEED、WELL）以及融入可加快产品上市的集群。
窗体顶端
戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊表示，中国的生命科学产业园呈现出明显的区域差异，凸显了战略定位的机遇。受宏观经济因素和供应充足的影响，一线城市的表现较为温和；而中西部核心城市则因产业集聚效应强、生态系统日益完善，入住率保持健康水平，资产价值稳步增长。
戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，中国多家受访生命科学企业通过创新产品和有利的政策利好实现了收入增长。尽管许多企业的整体增长仍较为温和，但部分企业表现出强劲业绩，凸显了差异化发展的机遇。
戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，展望2025年及以后，增长机会在于人工智能驱动的药物研发、个性化医疗、先进疗法（CGT、RNA）和绿色认证设施。政府政策继续通过快速审批、罕见病资助及与双碳和ESG目标一致的补贴支持创新。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，生命科学房地产正从通用园区转向专业化、数字化赋能的园区，具备高合规性和灵活性。投资策略日益强调长期合作、协同运营模式和数字基础设施。业主和租户均表示谨慎乐观，认为战略差异化和区域定位是释放未来价值的关键。
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