尤众元[1]
11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会。会议中提及到的三块内容受到市场关注。首先会议提及统筹考虑今年后两个月和明年开年的信贷投放，以信贷增长的稳定性促进我国经济稳定增长。其次，三部门表示一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。第三，会议指出金融部门要配合地方政府稳妥化解存量、严格控制新增。
在会议发布后，市场对于房地产政策预期再起。今日（11月21日）房地产板块再度出现大涨，截至10点30分，申万房地产指数上涨2.85%。当前正值年底，房地产板块再次异动让人回忆起去年的三支箭行情，房地产板块于2022年11月出现出人意料的大涨。投资者当前关注房地产行情的持续性。
基于宏观基本面，我们认为当前正是新一轮房地产政策出台的时间点，参考去年11月和今年7月两轮房地产板块的快速上涨，本轮行情可能再次出现20%以上的指数涨幅。本轮行情类似“三支箭”行情，当前处于政策预期升温、政策尚未落地阶段，板块股价于未来两周可能快速上涨。
房地产下行周期内，房地产政策预期是影响股价的根本因素，当前是新一轮政策出台的时间点。笔者在7月21日发表《复盘房地产政策出台时间点：宏观视角》一文，文章指出当税收和就业指标恶化时,房地产政策会做出响应，并认为2023年3季度是房地产政策再次加码的时间点。非常幸运的是，7月24日政治局会议中提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，笔者的预测证实。在《复盘房地产政策出台时间点：宏观视角》一文中，我们复盘历史时还发现房地产政策发力期间,政策会以半年的频率逐步释放。考虑到7月大会政策定调转向、8-10月各类具体政策落地后，房地产销售修复并不明显，下一轮政策可能在年底推出，11月底正是新一轮政策出台的时间点。
房地产下行周期内，房地产行情一般出现在阴跌之后，且反弹极其迅速，前两轮行情都是在1个月内反弹20%。中国房地产行业于2021年下半年进入下行周期，部分个股走出长期下跌趋势。在反弹行情出现之前，一般先出现一波股价快速下行，本质反映房地产政策是对行业和总量经济下行压力的响应。因此行业和宏观基本面恶化时，房地产政策预期升温，之后政策出台，行情随之发酵。10月以来，高频经济数据显示经济复苏趋缓，房地产行业内部万科、金地等混合所有制房企债券价格下跌，投资人人心惶惶，因此政策预期再次升温。因为政策释放的速度快、效果大，因此房地产下行周期内反弹行情的幅度大、时间短。在去年11月和今年8月的行情中，房地产反弹行情都是在1个月内出现20%涨幅的指数反弹。
图1 两轮房地产行情
数据来源：Wind、九方金融研究所。
根据当前已有的政策表述，本轮行情类似“三支箭”行情，当前处于政策预期升温，政策尚未落地阶段，板块股价于未来两周可能快速上涨。金融机构座谈会的内容与“三支箭”行情时的表述类似，本质是房地产供给端的稳定政策，即加大对于房地产企业的金融支持。当时的政策出台时间表如下：11月8日，交易商协会推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。人民银行、银保监会11月11日发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。11月14日，预售监管资金管理优化。11月28日第三支箭政策出台。三支箭行情始于政策，第一波上涨从11月1日涨至14日，11月中旬出现波动，主要原因是短期涨幅过高叠加和港股多家房企配股造成内房股指数大跌。之后出现第二波大涨，起涨点是25日，结束于30日。底部出现于11月1日的2536点，顶部出现于11月30日的3439点，最高和最低点相差35%。整轮行情完全由政策预期和政策落地推动。与“三支箭”行情对比，当前正处于政策预期升温期间，尚未有具体政策出台的时间段。类比“三支箭”行情，房地产板块在未来两周可能出现第一波行情，且幅度较大。
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[1] 尤众元系九方金融研究所宏观研究员，北卡罗莱纳州立大学经济学博士。
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