根据今年4月昆明市统计局发布的数据，截至2022年底，昆明全市常住人口达到860万人，比2021年同期 增加了9.8万人，增量位居全国前十、西南之首。
昆明市统计年鉴显示，在2011年2020年的10年间，昆明市的人口自然增长率基本在6‰左右，最高不超过7‰，平均一年也就增加几万人，大量新增人口其实是靠外来流入。
昆明究竟是靠什么实现了人口虹吸效应呢？其实，大多数人对昆明的印象，停留在其四季如春的气候，提到昆明对应的标签便是旅游，却忽视了这座“春城”正在崛起性的另一个标签。
它不仅是云南的中心城市，也是一个面向东南亚、南亚国家国际贸易为主的新型发达城市，这是昆明无法复制的独特优势，在“十四五”交通规划中被明确确定为国际综合交通枢纽城市，是中国对接东南亚、南亚的桥头堡。
昆明对内是“标杆”、“龙头”，对外是“名片”和“窗口”，具有“火车头”、“领头羊”、“排头雁”和“中枢枢纽”的作用，再加之旅游的城市属性和适宜生活气候，不仅使得昆明实现人口虹吸，更是成为投资热土。
但如何优中择优，锚定区域或板块价值的最大化，还需要摸清昆明的发展脉络。
读懂“南控”，才能看懂晋宁古滇的未来
整个昆明处于三面环山一面环水的地理地势，北边是长虫山，西边是眠山，东边是呼马山-空港区域，昆明的发展只有向南。近10年时间，昆明的城市规划从“摊大饼”式的扩张到多个新中心崛起，一直不断的“南拓”，到如今，昆明实现了一核多中心的国际化城市格局。
昆明城市的发展从“翠湖时代”跨入“滇池时代”，便可预鉴昆明向南是大势所趋。从2020年的“一湖四片”到滇池国际会展中心的开发，从呈贡市政府、高铁南站的落地等赋能区域发展迅速中看出城市的政策一直在向南倾斜。
呈贡之后，古滇接棒起跑，随着滇池时代来临，凭借自然、人文的双重赋能。古滇片区作为昆明城市南移中的另一大重点建设区域，成为主城发展的下一个着力点，站在了高速建设与发展的新起点。
（古滇片区 示意图）
在房地产开发上，古滇片区由于得天独厚的区域位置，且地块非常的平整，可开发土地资源非常多，算得上晋宁最具开发价值的区域。如今这些资源已经兑现了众多。
自2012年起，诺仕达、云南城投、清凤、保利、海伦堡等品牌房企相继落子，纷纷加入开发大潮，如今片区在建项目基本都已经面市，古滇在担任“主城一体化”的弄潮儿的角色的同时，晋宁区与昆明主城成功串联。
但2021年4月，在昆明城市总体规划中，昆明“南延”变成“南控”，晋宁片区要以滇池生态保护为主要任务，控制房地产开发速度。
这意味着昆明要适度控制滇池南岸片区开发强度，今后滇池南岸开发的用地规划、开发强度和新项目都会急剧减少，生态资源优越、配套成熟、充满生活烟火气的古滇片区更加稀缺，区位价值大幅提高。
实际上，自2021年来晋宁片区土地开发就明显减少，更多的是在存量的善后，实创·象山樾等先期落定楼盘，由此也出现了“买少见少”的情况。
“三宜”新定位，如何找寻“潜藏”价值点
在“南控”政策之下，让处于滇池南岸片区核心的晋宁区正在转变角色，承担了国际康养旅游示范区、古滇历史文化风貌区这两个独有的角色定位。
晋宁区正以53公里滨湖带为开发重点，推动旅游康养和文化产业发展，逐渐发展成为“宜居、宜商、宜旅”的湖滨新城、昆明大健康产业示范区功能布局的理想之地。
细化至古滇片区发展规划，具体可以划分为东西两个片区，内部有着较为明晰的功能划分。西片区以文旅度假新商业为主，欢乐世界、湿地公园、温泉山庄、博物馆等游玩项目位于此，可供外地游客休闲娱乐。
东片区是配套生活区，以生态宜居为主，住宅项目大多集中在这里，包括“南控”后的剩余为数不多的存量新盘实创·象山樾等，生活氛围浓厚，既有宜居的环境，老城的商业、医疗、教育配套，还能享受到其他板块没有的环湖生活方式，通过东西大道龙潭路可以快速到达西片区享受休闲娱乐。因生活与旅居兼而有之，一直是晋城的镇域中心。
以片区内的高品质人居社区实创·象山樾为例，位于昆明晋宁区晋城街道龙潭路，属于滇池南岸古滇片区的东片区，整体规划以生活居住配套为主，自带底商，生活便捷，背靠象山环境宜居。项目周边学校、幼儿园、商业街、美食街、医院、文化公园等生活配套一应俱全。
（实创·象山樾 营销中心）
这是由北京国企实创集团开发的一个项目，是其与清华大学建筑设计研究院、中建一局、中海物业等联合建造，也是如今昆明市面上少见的纯板式住宅，一个与众不同之处，便是其户型风格以正南正北的建筑落位，很适宜本地人品质生活和外地人旅居置业。
建筑中的每一户都可以面朝阳光，享受超长时间的日照，楼栋的排布也大有讲究，规划初期，舍弃两栋楼栋的建筑面积，主动降低容积率，扩宽楼间距，达到观赏景观的最佳视野距离，满足居者住在自然里的向往。
经过十余年，无论是商业配套，抑或生态环境，古滇东片区的发展正稳步向前，未来繁荣的景象得以预鉴，前途不可估量，如今面对实创·象山樾这样的紧靠滇池、产品性能好，且正处于价值洼地的项目，可以说正是入驻昆明宜居板块的最佳时机。
按照晋宁的规划，要在2035年全面建成国际康养旅游示范区、古滇历史文化风貌区。届时，实创·象山樾的价值将得到更大的释放。
（实创·象山樾 效果图）
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