11月12日,三湘印象(000863)(000863.SZ)发布公告称,公司控股股东上海三湘投资控股有限公司(以下简称“三湘控股”)及实控人黄辉正在筹划公司控制权变更相关事宜,预计股份转让比例约占公司总股本的24%—26%。
按照11月10日三湘印象收盘价估算,如果转让24%股份,黄辉将套现超10亿元。在地产行业的寒冬下,溢价率达到50%,堪称十分罕见。
2009年,黄辉借壳上市,2015年,黄辉推动三湘印象大举进军旅游演艺,并得到了马云、张艺谋、池宇峰等资本及名流相助。
然而,转型遭遇疫情,2023年前三季度,公司盈利仅0.33亿元。不过随着后疫情时代旅游复苏,文化板块营业额达到两亿,毛利近一亿。
近些年,三湘印象的总资产缩水了超过50%,截至今年9月底,其总资产不到70亿元,市值在45亿元左右。
本次易主,国资以估值70亿将接盘。三湘印象如何受到国企如此追捧,受到业界关注。据了解,三湘印象近年,顶住压力,坚决不拿地,负债率不到百分之五十,堪称地产界绝无仅有的优质上市公司。
黄辉将套现超10亿出局
一纸易主公告正式宣布了黄辉在资本市场的新时代开始了。据了解,收购完成后,黄辉仍然是三湘印象的二股东,将会与湖北国资共同关注和经营企业,双方均对此次合作创造经营神话寄予厚望。
11月12日,三湘印象发布公告,11月10日,公司收到控股股东三湘控股及实际控制人黄辉通知,其正在筹划公司控制权变更相关事宜,具体方案涉及股份转让及向特定对象发行股份。
从公告内容看,三湘印象本次易主分两步走,即转让股份及定向发行。如果本次交易事项顺利进行,股份转让方面,预计股份转让数量占公司总股本的24%—26%。与此同时,三湘印象拟筹划向特定对象发行不超过发行前公司总股本30%的股份,具体方案以各方签署的相关协议为准。
目前,黄辉持有三湘印象14.75%的股份,三湘控股持有公司18.45%的股,黄辉持有三湘控股90%股份,黄辉之妻万春香持有10%股份。这意味着,黄辉夫妇合计持有33.20%股份。
本次股权转让,假设以下限24%计算,参考今年11月10日三湘印象收盘价3.84元/股计算,转让总价款为10.88亿元。
本次股权转让完成后,黄辉夫妇还持有三湘印象9.2%的股权。此外,黄辉的弟妹黄建、黄卫枝合计持有13.59%股份,黄氏家族合计持有22.79%股份,仍然持有较高的股权比例。
不过,本次易主的一揽子交易中,三湘印象将向特定对象发行股份,在公告中,三湘印象并未明确发行股份的特定对象是否为本次股权转让受让方,但市场倾向为受让方或其关联方。那么,届时,受让方将合计持有公司45%左右的股权,成为公司控股股东。
黄辉关键时刻做出重要抉择
1962年出生的黄辉,1993年创建上海三湘房地产开发经营公司,进军建筑地产。彼时三湘亦是一家公私合营的混合所有制企业。90年代末,随着国资退出,黄辉成为三湘地产唯一股东。2009年,黄辉以16.92亿元借壳和光商务,转型至地产领域。随后,经过系列资产处置,2013年,公司耗资6.03亿元收购中鹰置业99%股权,加码房地产业务。
几番腾挪,加上地产告别黄金十年,三湘印象的盈利能力随着形势走弱。
2015年,黄辉看好文旅行业,三湘股份作价19亿元向张艺谋等收购观印象,转型至旅游文旅,并将公司更名为三湘印象。此时三湘印象曾经大幅拉升了一个阶段。打造了一个地产+文旅概念的典范。
市场风云突变,房地产整体行情转弱,加之疫情给旅游产业带来的负面影响,近年三湘印象盈利能力明显下降。但优势是,因为长期谨慎经营,企业非常稳健,目前负债率不到百分之五十,文化产业盈利能力在今年也大幅增长。
存货41亿占总资产近60%
2016年、2017年,三湘印象实现的营业收入分别为67.05亿元、27.74亿元,归属于上市公司股东的净利润(以下简称“净利润”)分别为7.05亿元、2.65亿元,2017年,营业收入和净利润均大幅下降。
2018年,公司营业收入进一步下降至16.33亿元,净利润则不只是下降,而是亏损,亏损金额为4.56亿元,扣除非经常性损益的净利润(以下简称“扣非净利润”)则为亏损10.35亿元。当年的商誉减值就达11.54亿元。
接下来的2019年至2022年,三湘印象实现营业收入19.88亿元、48.89亿元、30.06亿元、13.49亿元,同比变动21.71%、146%、-38.51%、55.14%。对应的净利润为2.82亿元、3亿元、1.13亿元、0.30亿元,同比变动161.91%、6.23%、-62.14%、-73.60%。扣非净利润分别为1.66亿、1.84亿元、-0.46亿元、0.14亿元,虽然仍明显优于其他房地产企业,但相对部分朝阳产业上市公司,则表现较为低迷。
2023年前三季度,其营业收入、净利润分别为8.89亿元、0.33亿元,同比分别增长163.46%、135.69%,虽然仍处于低位,但明显有大幅回升。
截至2023年9月底,三湘印象的总资产为69.61亿元,较2017年9月底144.23亿元缩水了超50%。总资产大幅缩水的原因意味着近几年,企业准确预计了地产走势,三湘印象的负债率大幅降低。
从公司资产来看,主要的仍然是存货。
截至2023年三季度末,三湘印象的存货账面价值为41.28亿元,占当期总资产69.61亿元的59.30%。
公司存货主要是土地储备。2019年底,公司存货为91.65亿元,2020年底、2021年底分别为59.02亿元、38.44亿元,2022年底为41.29亿元。数据显示,2020年以来,公司土地储备基本上没有增长。今年上半年,公司处于躺平状态。
据公告显示,交易对手方为国有控股公司,主要从事地产开发相关业务。国有控股公司,敢于溢价50%收购三湘印象,应当主要是看中公司负债率极低,主要资产为资金正在迅速回笼的燕郊项目,以及巨幅增长的文化产业板块,以上这些特点堪称在地产股中百利无一。
目前,在房地产市场仍处于低谷的背景下,随着国资注入优良资产,以及国资进行土地开发,旧城改造,融资等等的天然优势,黄辉携手国资的策略,是否可以带领三湘印象迅速走出一条阳关大道,值得市场关注与期待。
值得一提的是,湖北,湖南,同文同种,语言民俗接近,双方合作具备天然优势。
公告称,本次交易事项需有关部门进行审批。这说明交易能否顺利进行,能否在短期内完成,依然存在变数。
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