5月30日，2023中国房地产及物业上市公司测评成果发布会在香港举办，克而瑞在现场发布了2023中国物业管理上市公司研究成果，涵盖了2023中国物业管理上市公司20强以及细分领域共九项研究成果。克而瑞集团副总裁张兆娟发布《2023中国物业管理上市公司研究报告》，对物业管理上市公司发展状况做了全面解读。
2022年底，受到国家政策提振等影响，房地产行业和物业管理行业市场信心逐渐恢复，行业已经开启阶段性修复行情，重新站在新一轮周期的起点。
2022年，民企物企平均股价涨跌幅为-34.2%，央国资背景物企平均股价涨跌幅为-8.3%。民营物企受市场环境的影响较大，股价呈现较大振幅。央国资物企股价的波动范围较小，相对稳健，长期来说表现更好。
从估值角度来看，当前上市物企呈现以下特征：一是，市盈率大幅度回落。截至2022年12月31日，上市物企市盈率均值约为11.0，与2021年年底的17.3相比下降了7.3个百分点。二是，央国企、聚焦非住赛道的物业服务企业获市场认可。2022年底，市盈率排名前五的企业分别为：特发服务（41.8）、华润万象生活（38.6）、招商积余（27.0）、万物云（26.8）、新大正（25.4）。
从每股收益角度来看，物业板块每股收益大幅下滑，但整体好于地产开发板块。2022年末，港股物业板块每股收益中位数约0.21元，同比下降24.1%；沪深物业板块每股收益中位数约0.67元，同比下降22.5%。港股和沪深物业板块每股收益中位数较地产开发板块分别高0.19元和0.60元。
截至2022年12月31日，市值在30亿以下的物企占比近6成，占比较2022年年初增加8.4个百分点。百亿市值以上的物企有9家，数量较2022年年初减少2家，百亿市值以上企业分别为华润万象生活、碧桂园服务、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务、雅生活服务和融创服务。
2022年56家上市物企营收总额2475.3亿元，同比提升19.4%。营业收入均值和中位数分别为44.2亿元和17.5亿元，同比分别提升19.4%和20.0%。均值和中位数的差异由2021年的22.9亿元增加至2022年的26.7亿元。
在企业披露的业绩数据基础上，为进一步从企业规模、经营质量、成长潜力、资本市场表现及社会责任等维度研究企业，将上述样本企业以营收为标尺，划分四大梯队。其中，营收大于100亿元的8家企业为头部物企，50-100亿元的5家为大型物企，10-50亿元的27家为中型物企，小于10亿元的16家为小型物企。
从市场格局来看，整体呈现头部物企稳定，大中型物企承压，小型物企稳中有升的特征。头部物企名次变动率仅为12.5%，整体保持稳定不变，仅中海物业名次上升，2022年其营收达到113.4亿元，同比提升34.4%。
2022年披露营收总额的56家上市物企营收总额约2475.3亿元，同比增长19.4%，增速较去年同期下滑25.2个百分点。分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企增速分别为29.5%、3.1%、8.8%和3.6%，增速同比分别下滑11.9、61.6、34.7和28.8个百分点。
2022年，在疫情、地产、资本、整体经济环境等因素的影响下，诸多上市物业企业放缓发展脚步，相较于开拓新市场，拓张规模，更多的将精力集中在提升服务品质、增强盈利能力上，上市物企整体在管规模虽进一步增加，但增量显著减少，增速大幅下滑。
具体来看，完整披露相关面积数据的51家上市物企的总在管面积由2020年的35.1亿㎡增长至2022年的64.3亿㎡，三年复合增长率为35.3%；从增速走势来看，年内同比增长19.2%，较去年同期下滑34.3个百分点。
2022年披露合约面积的46家上市物企总合约面积约84.9亿㎡，同比增长15.5%，增速较去年同期下滑24.2个百分点。分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企增速分别为17.7%、8.5%、17.6%和10.9%，增速同比分别下滑20.3、31.4、26.3和19.8个百分点。
2022年房企操盘面积腰斩，意味着近期承接来自地产开发板块的管理面积可能打五折，而新增土地面积的断崖式下滑则是预示着未来数年新增交付的住宅面积将持续下降，物业公司从地产母公司获取的在管面积也将持续减少。从年报数据来看，完整披露相关数据的32家上市物企来自关联方的在管面积占比同比下降0.8个百分点至39.8%。分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企关联方在管面积占比分别为40.6%、39.4%、37.0%和51.2%，同比分别下滑0.9、0.5、0.9和1.0个百分点。
总结
2022年，受宏观经济、房地产市场调控政策的持续影响，物业服务企业在资本市场遇冷，估值持续下调。随着房地产融资政策“三支箭”等政策的提振，物业股开启阶段性修复，逐渐向行业合理范围内回归。
从长期来看，物业管理的增长空间仍在。从政策层面来看，政策红利不减过往，国家政策不断引导物业管理行业进一步融入社区基层治理，行业在基层治理体系中的价值会进一步提升。
未来，存量市场将成为物业管理行业增长的重要沃土。这就要求物业服务企业不断拓展新渠道，从过去依赖地产开发项目的供给，不断走向多元化市场拓展；从追求规模、速度的增长，到关注经营质量的提升；从多元业务探索到明晰自身能力圈，锚定长期发展战略。在好效益、高效率、多创新、优服务、惠民生等五个方面狠下功夫，不断为业主提供更好的服务，为社会创造更高的价值。
