5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。 同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。受上述相关消息影响，张江REIT 5月12日午后二级市场价格开始走低，收盘较前一日跌幅3.18%。
此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。可能是自古好事多磨，没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。
因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，记者特意联系了张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人进一步了解情况，相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。
当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前我们的储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间，“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。
不过记者发现，张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30%的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。
最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”
业内人士表示，REITs产品设计的初衷，还是希望能够成为一个可以长期配置的投资品种。对REITs产品的价值评价，除了关注当下投资资产质地和经营状况，更应考虑长期可持续的经营增长预期。经营增长预期，主要包括内生增长和外延增长两方面，内生增长主要来自于基础设施资产管理方的运营能力和资产所处的宏、微观市场为基础设施资产带来的收益增长和价值提升潜力；外延增长主要来自于基金扩募和收购新资产的预期，即基金是否具备丰富优质的可扩募资产储备，创造管理协同及降低投资集中度。REITs产品的价值提升之路，需要脚踏实地，一步一个脚印走出来，而这条路上的先行者们，更是被时代赋予了砥砺前行的使命。相信历经重重考验，积累了丰富经验的张江REIT，能在未来的发展道路上走得更加从容和坚定。我们也很期待看到张江REIT在打造张江园区产业空间资产上市平台的路上，乘风破浪，行稳致远。
免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。
