文/十一弟
去年，为了支持房企融资，证监会释放了“第三支箭”——
恢复上市房企再融资。
在A股市场上，上市房企的股权融资，已经叫停了十多年。
这个政策口子撕开以后，开发商很提气，信心满满。
二十天后，万科的股东大会上，大股东深圳地铁新增了一项议案——
“授权万科董事会发行股份。”
当时，郁亮还是相当乐观——
“房地产行业政策面在逐步向好，而且政策力度、广度均超出了预期。”
“行业很多年没有发行股票了，现在也终于放开了。”
“几个月前说的是微光，这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光。”
年初，万科抛出了一单最大规模的定增融资——
150亿。
彼时，万科的股价，不到17块钱/股。
它拟发行的新股数量，大约是总股本的10%。
对于股权融资，万科总裁祝九胜有过一个贴切比喻——
“这更像一个泡茶的过程，茶叶相当于股权资金，水相当于债权资金，茶水要合适，两者比例一定要调好，有时候茶多了就得加水，水多了就得加茶。”
但上个月，万科主动撤回了再融资申请，原因在于——
“当前A股股价显著低于每股净资产。”
到现在，万科的股价，已经跌到了13块钱/股。
十一弟查下了，目前，它的每股净资产为21块钱。
从年初以来，尽管楼市不断有利好政策加持。
但在二级市场上，万科还是没能留住投资者，跌幅超过了24%。
今年的中期业绩会上，郁亮也有些坐不住了——
“当前市场显然超跌了。”
“今天所有从业人员都感到了前所未有的压力，看不清未来，每个人都不容易。”
郁亮抱怨的“市场超跌”，除了开发商的销售额，其实还有万科的股价。
撤回定增融资过后，万科董秘朱旭作了一番解释，来安抚市场——
“当前公司A股股价处于低位，经审慎分析，并充分听取投资者意见，公司决定终止A股定增计划。公司各项融资渠道比较畅通，足以补充相应资金。”
由于楼市持续低迷，在政策支持上，监管部门特意留了后门。
这段时间，A股市场出现波动，证监会决定收紧上市公司再融资。
但有个例外——
“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。”
可是，对很多有国央企背景的开发商来说——
破净发行，仍然是他们不想突破的一条红线，尤其对老股东不太友好。
保利发展抛出的再融资规模，仅次于万科——
125亿。
今年六月份，保利成为第一批获准定增融资的上市房企。
不过，保利手上拿着批文，已经过去三个月了。
它并没有正式实施新股发行，还在等待窗口期——
“受房地产市场及证券市场持续走弱的影响，公司股价跌破每股净资产，目前不具备发行条件。公司将持续关注市场变化，择机发行。”
目前，保利在二级市场的股价，不到13块钱/股。
它的每股净资产，超过了16块钱。
从年初到现在，保利的股价也跌了13%。
上市房企再融资的“第三支箭”虽已释放，但最终能否落地，取决于二级市场的股价。
就连规模最大、最有实力的两家开发商——万科、保利，定增也卡在了低迷的股价上。
十一弟查了下，两年前，楼市转入下行周期，A股申万房地产指数的累计跌幅，逾26%。
今年以来，申万房地产指数的跌幅，也将近14%。
目前，A股上市房企里，每股净资产高于股价的开发商，剩下不到一半。
上个月，珠海市最大的国资房企——华发股份，定增融资也已获得证监会批复同意。
它打算募集60亿资金——
其中45亿资金，投向位于郑州、南京、湛江、绍兴的四个开发项目。
另外15亿资金，则用于补充流动资金。
当前，华发在二级市场的股价，维持在10块钱/股左右。
它的每股净资产，大约8块多钱。
相比万科、保利，二级市场的投资者，给了华发更高的溢价。
对于增发新股，也就没有破净发行的顾虑。
楼市转入下行周期以后，在A股市场上，华发是股价表现最好的上市房企之一。
过去两年里，华发的股价涨幅，超过了三分之二。
今年以来，A股累计收涨的上市房企，不到二十家——
华发的股价涨幅靠前，超过了9%。
支撑它逆市飘红的动力，还是自家的财务业绩，相当争气——
到上个月，华发的销售规模已经迈过了千亿，增长了四成以上。
而百强房企的整体销售额，下滑了一成。
华发的销售业绩，大幅跑赢了市场。
在百强房企榜单上，它的行业排名，已经跻身前十五。
今年上半年，华发的营收增长了23%，净利润增长了2%。
目前国内的上市房企里，它已经是最稳健的开发商之一。
十一弟查了下，过去十年间——
华发的收入、利润，这两项核心指标，均维持了持续增长，几乎没有出现过断档。
受市场行情拖累，去年净利润下跌了两成左右，今年很快又重回增长了。
作为珠海市最大的国企开发商，大股东华发集团倾注了大量资源支持。
两年前，华发集团向华发股份的控股子公司——海川地产，增资了300亿。
这大幅改善了上市公司的资产负债表，帮助华发股份的“三道红线”指标全部转为绿档。
资产负债表的优化改善，为它的持续增长打下了基础。
万科在年初抛出150再融资申请时，祝九胜告诉万科的投资者——
“增发新股不意味着公司缺钱。”
“从融资结构来看，股权资金占比提升，负债率下降，债权资金的融资成本，也会跟着不断走低。”
华发的定增融资，跟万科的想法差不多——
股价涨上来了，估值得到释放，增加一些股权融资，把融资成本压下来。
十一弟查了下，到上半年，华发的在手现金，大约有567亿。
未来一年内到期的有息债务，不到300亿，手上持有的现金足以应付。
到上半年，华发的融资成本，已经降至5.59%。
但是，相比万科、保利不到4%的融资成本，还有很大的下降空间。
有人告诉十一弟，在已经获得了充裕的债权融资前提下——
华发希望把握住定增融资窗口期，增加权益资本，优化资债结构，降低融资成本。
拿到了证监会的批文，华发股份的定增融资，即将落地。
华发集团已经作了承诺，真金白银地掏钱支持——
“将会参与认购，最高认购金额可能达到30亿，且认购的新股数量，不低于当前对上市公司的持股比例。”
在新股发行之前，为了稳定股价和投资者信心，华发集团还提出了一项增持计划——
它将从二级市场买入华发的股票，最高增持价格设定在了15块钱/股。
这是大股东给出的指引——
华发的股价，还有上涨空间。
