5月30日，2023中国房地产及物业上市公司测评成果发布会在香港圆满落幕。本次发布会由中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院主办、北京中房研协技术服务有限公司与易居克而瑞承办，已连续开展了15年，是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究成果。
现场，行业专家与大咖齐集，国内头部物企、各领域代表性物企共聚，克而瑞物管重磅发布了2023物业服务企业上市公司研究成果，涵盖了2023中国物业管理上市公司20强以及细分领域共九项研究成果，以年度最重磅上市物企研究成果为行业树立了权威风向标。
在「2023物业服务企业上市公司研究成果」中，碧桂园服务荣获“2023中国物业管理上市公司20强”、“2023中国物业管理上市公司领先企业营收规模TOP10”、“2023中国物业管理上市公司领先企业盈利规模TOP10”、“2023中国物业管理上市公司领先企业管理规模TOP10”、“2023中国物业管理上市公司领先企业市值认可TOP10”、以及“2023中国物业管理上市公司领先企业发展潜力TOP10”奖项。
| 企业业绩解读
2023年3月29日，碧桂园服务控股有限公司（股票代码：06098.HK）如期发布了2022年年度业绩报告。全年实现营业收入413.7亿元（人民币·下同），同比增长43.4%；毛利润102.6亿元，同比增长15.7%；股东应占核心净利润由2021年同期约人民币46.1亿元增至50.2亿元，增幅约9.0%。董事会建议宣派末期股息每股人民币14.40分及特别股息每股人民币22.81分。成立于1992年的碧桂园服务，历经三十年的发展，已经稳健发展成为中国规模最大、区域覆盖最广、业务种类最全的综合服务商。项目遍布中国内地及香港特别行政区的超过400个城市以及海外，重点覆盖包括珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群，位于一二线城市项目的收费管理面积占比约为43%，管理共6,601项物业及向境内外约841万户业主及商户提供物业管理服务。 管理规模稳步提升，行业龙头地位稳固
物业管理规模再上新台阶，总收费面积达9.6亿平。年报数据披露，截至2022年12月31日，不含“三供一业”业务，物业服务收费管理规模为8.69亿平，同比增长13.5%；合约管理规模为16.01亿平，同比增长11.4%；另外，“三供一业”业务的物业服务收费管理面积0.88亿平，合同管理面积0.93亿平。算上“三供一业”业务，总收费管理规模达9.6亿平，总合同管理规模达16.9亿平。品牌拓展成效显著，持续拓展存量及非住宅市场。报告期内，碧桂园服务聚焦物业管理服务的内生增长，中标率维持在行业领先水平。新增品牌拓展签约外拓项目1626个，新增年化饱和收入约人民币49.04亿元。市场拓展能力的增强，进一步强化了集团未来的抗风险能力。存量市场进一步开拓，一方面通过下沉营销网络深耕三四五线城市；另一方面通过产品创新深挖一二线城市存量市场。在非住宅业态方面，推进商业、文旅、公建等业态的拓展，陆续落地包括重庆市政府、中国国际展览中心（朝阳馆）、西安前海人寿金融中心、天津泰达时尚购物中心等重点项目的物业管理服务。
六大业务有序稳健发展，营收实现43.4%同比增长，突破400亿元大关2022年面对诸多挑战营收仍实现了43.4%的同比增长，突破400亿元大关。2022年所有物业服务企业不可避免地受宏观经济及地产行业增速下滑带来的多重外部压力。从近期物企业绩公告来看，行业或将迎来一个拐点，过去快速扩张的趋势不复存在。碧桂园服务早在2020年营收突破百亿，近年来保持稳步增长，2022年外部严峻环境下，营收仍实现了43.4%的同比增长，突破400亿元大关，达413.7亿元。
多年来，碧桂园服务业务范围持续补充、整合与重塑，目前除了物业管理服务核心业务外，碧桂园服务还拥有包括社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”服务、城市服务、商业运营服务五条业务支线，涵盖包括住宅、商业物业、写字楼、产业园、多功能综合楼、政府大楼、医院、学校等多种业态。核心业务有序稳健发展，商业运营管理业务增速亮眼。年报数据显示，2022年碧桂园服务全年实现营业收入413.7亿元，同比增长43.4%；毛利润102.6亿元，同比增长15.7%。其中，物业管理服务收入228.56亿元，同比增长约65.7%；社区增值服务收入40.175亿元，同比增长约20.7%；商业运营管理业务收入12.85亿元，同比增长约96.5%；城市服务收入48.37亿元，同比增长6.8%；三供一业业务收入55.53亿元，同比增长48.9%。
商业运营服务优势凸显，成为碧桂园服务持续性增长的新引擎。在商业运营服务业务上，碧桂园服务的规模化优势和效应凸显，现已形成丰富的产品线。包括城市级全业态购物中心「碧乐城」、区域级购物中心「碧乐汇」、社区邻里中心「碧乐时光」等。碧桂园服务已布局超过60个城市，运营商业项目超130个，合作品牌商家超2,000个。凭借自身优质的商业运营能力、庞大的品牌资源库等优势，碧桂园服务成功签约南通海门碧乐汇、惠州博罗碧乐汇、南通崇州碧乐汇、扬州仪征碧乐汇等35个优质轻资产项目，市场化项目比重持续加大；集团在存量业务规模方面亦取得阶段性增长，年内共新开业8个项目，包括韶关太阳城碧乐时光、广州番禺碧乐时光、里悦里购物中心、贵阳观山湖碧乐时光等，为大众带来了更具温度感和高效率的商业体验。
积极响应国家政策和居民需求，深入探索“物业服务+生活服务”创新模式碧桂园服务致力成为“全周期社区生活服务整合运营商”，从资产保值增值和业主生活两大需求出发，围绕业主家庭成长周期、房产价值周期和社区成熟发展周期为业主提供全方位的社区生活服务，让业主体验物业服务的美好。社区增值服务已经形成六大业务：(i)到家服务、(ii)家装服务、(iii)社区传媒服务；(iv)本地生活服务、(v)房地产经纪服务、(vi)园区空间服务。疫情期间业主需求激增，碧桂园服务凭借行业领先的客户满意度及品牌美誉度，社区增值业务实现稳健增长。报告期内，碧桂园服务六大社区增值业务齐头并进。其中，房地产经纪服务收入3.9亿，同比增长54.0%元；到家服务收入4.9亿元，同比增长32.6%；本地生活服务收入14.2亿元，同比增长28.7%；家装服务收入4.3亿元，同比增长5.6%；社区传媒服务收入9.7亿元，略有下降。
碧桂园服务始终秉持着“服务成就美好生活”的理念，紧跟国家政策和居民需求，聚焦“居民有需求，社区有服务”，深入探索“物业服务+生活服务”创新模式，推出“智享楼下”社区一站式生活服务模式，并在多个试点打造出以“智享楼下”为依托的“一刻钟便民生活圈”，碧桂园服务通过科学的设计，让广大社区群众能够以家为中心，步行时间不到15分钟即可享受到生活所需的品质服务。“智享楼下”囊括了物业服务中心、快递驿站、教育门店、房屋中介、洗衣、健身、托幼康养、社区食堂等基础服务场景，同时也兼具便民奶站、便民水站、便民微超、鲜花预订、配餐取餐、二手回收、中介保姆等多元化生活服务。不仅能满足群众一日三餐、家庭服务等物质生活需求，还能满足群众休闲、娱乐、购物等个性化、多样化的精神生活需求，真真切切地增加社区居民的幸福感，让美好生活“一刻可得”。在老龄化趋势的背景下，碧桂园服务主动响应“积极应对人口老龄化”的国家战略需求，积极探索未来社区养老模式的创新，搭建了“怡然五星长者服务体系”，为老年人构筑更幸福美好的生活。该服务体系分为五个方面、三个层次。其中，三个层次为无忧保障、年华乐享、终身成长，五个方面包括怡然有康、怡然有帮、怡然有乐、怡然有学、怡然有为。让长者在碧桂园服务的社区首先能够获得健康无忧的生活，然后拥有志趣相投的圈子，对于有更高精神追求的长者还能得到终身学习和发挥余热的机会。图片来源：企业官方公众号2022年，碧桂园服务布局了社区最后一公里生活便利终端“楼下心选”。通过发挥社区店优势，聚焦22个重点城市铺开衣物洗护业务，与41家优质中央洗衣工厂开展战略合作，开设收衣门店超300个，向超过15万名业主提供衣物洗护服务，全年清洗衣物超200万件。另外，碧桂园服务积极孵化新业务，携手壳牌在新能源汽车充电基础设施建设、社区充电服务等方面进行合作，在社区内提供“便捷、可靠、安全、绿色”的充电服务，打造“低碳社区”。
城市合伙人2.0正式发布，助力城市高质量发展碧桂园服务不仅是城市服务价值的发现者、创造者，更是城市服务产业机会的分享者。从社区到城市，从城市共生到城市合伙，碧桂园服务始终坚持长期主义价值观，致力构建理性、健康、有序、互信的伙伴关系。2022年7月8日，以“看见服务价值”为主题的第2届碧桂园城市服务开发者大会在武汉隆重举行。每年碧桂园服务都会携最新的城市服务理念而来，预演未来城市治理的发展新趋势，已逐渐成为每年城市服务行业发展的风向标。
2022年，城市合伙人2.0正式发布，凝结了碧桂园服务30年的实业深耕和深刻思考。城市合伙人2.0计划在1.0基础进行重大升级，碧桂园服务全面建构了一套“一站式·阳光化”城市合伙数字服务平台，最大程度的实现资源共享、运营透明和合规互信，同时基于城市服务中期发展目标，发布了合伙人股权激励方案，基于未来成功IPO的美好愿景，将予以持续合作业绩优异的合伙人予以特别的上市红利分享。2022年，碧桂园服务城市大物业的服务模式有所突破，城市服务业务收入达48.4亿元，覆盖超过150个城市，成功中标签约江苏常州、广东佛山、广西南宁、安徽蚌埠等多个城市一体化服务项目，以“城市大物业”的全局治理变革理念，以数字化建设为中心，实现从一屏统管到业务运作到场景作业的全贯通，打造一体化服务的城市运营模式。
小结
凭借着规模优势，头部物企在发展增值服务时具备先发优势。碧桂园服务不断深入探索“物业服务+生活服务”创新模式，致力于将专业化服务推向更广阔的市场。后疫情时代下，碧桂园服务成立行业首个客户体验研究院，洞察社会发展与业户生活需求趋势，集中智囊团及多方资源有针对性地解决客户需求或痛点。碧桂园服务将持续探索社区养老新模式，深耕“物业+养老”模式，推动“怡然五星长者服务体系”在更大范围的试点，为社区长者提供多样化、多层次的居家、社区养老服务，让社区长者轻松享受高品质晚年生活。2022年，面对严峻的外部形势考验，碧桂园服务积极承担社会责任，真真切切地增加社区居民的幸福感。报告期内各项业务有序稳健发展，稳中提质，彰显发展韧性。未来，碧桂园服务将坚持基于新需求导向下的服务重构，利用新科技、新服务、新生态、新价值为物管赋能，同时以客户为中心，重构和设计自身的大物管服务。利空尽出后，碧桂园服务将实现稳中向好发展。
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